Операції з оренди або продажу сільськогосподарських земель є постійними процесами, які дозволяють вести сільськогосподарську діяльність. Від малих фермерів (до 200 га) до великих агрохолдингів (сотні тисяч гектарів) – кожен з них формує земельний банк на основі орендованих або приватних земельних ділянок.

З 2021 року був знятий мораторій на продаж с/г землі для фізичних осіб, а з початку цього року розпочався другий етап відкриття ринку землі і купувати її зможуть і юридичні особи. Нижче детальніше розглянемо основні результати, думки та ризики, які можуть виникнути через відкриття другого етапу ринку землі.

Ринок землі в України

За час незалежності Україна пройшла складний шлях економічних реформ від командно-адміністративної системи з державною власністю на землю та майно до ринкових відносин. Важливою складовою цих реформ є запровадження ринку сільськогосподарських земель в Україні. Більш детально про період реформування земельних відносин в Україні ми вже писали у матеріалі.

31 березня 2020 року Верховна Рада ухвалила Закон України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо умов обігу земель сільськогосподарського призначення». З 1 липня 2021 року до 2024 року право купівлі земель сільськогосподарського призначення мали лише фізичні особи – громадяни України. Максимальний розмір земельної ділянки – 100 га на людину (це перший етап відкриття ринку землі).

З 1 січня 2024 року землю сільськогосподарського призначення зможуть купувати і юридичні особи з обмеженням до 10 тис га в одні руки (другий етап відкриття ринку землі). Іноземці зможуть купувати українські землі сільськогосподарського призначення тільки після ухвалення відповідного рішення на загальнонаціональному референдумі.

Що змінилось після відкриття першого етапу

За інформацією Міністерства аграрної політики та продовольства України, до 2023 року здійснено понад 142,9 тис. трансакцій на майже 322,2 тис. га сільгосп земель – це площа розміром майже в чотири Києва.

Відповідно до звіту “Український ринок продажу сільськогосподарської землі підчас війни Росії проти України” за час повномасштабного вторгнення надалі продовжувалася лібералізація ринку, зокрема:

• Закон 2698-IX від 19.10.2022 забезпечив можливість викупу землекористувачами земельних ділянок державної та комунальної власності, які знаходились у постійному користуванні, за ціною нормативної грошової оцінки (НГО).
• Закон 3065-IX від 02.05.2023 спростив операції з дрібними ділянками для особистих селянських господарств та ділянками для садівництва, скасувавши дорогі нотаріальні перевірки для покупців.

Загалом, з 1 липня 2021 року до 1 липня 2023 року близько 0.81% усіх сільськогосподарських угідь були в обороті купівлі-продажу (бл. 341 тис. га).

Джерело: https://apd-ukraine.de/images/2023/BVVG/Sales_market/sales_market_ukr_fin_cor.pdf

На функціонування ринку земель і ціну земельних ділянок впливає багато факторів, зокрема, якість і характеристика ґрунту, місце розташування ділянки, близькість чи віддаленість до прифронтових територій тощо. До повномасштабного вторгнення російських військ лідерами за продажем земельних ділянок були Харківська, Кіровоградська, Черкаська, Київська та Чернігівська області. Через близькість воєнних дій, а ще й тому, що у деяких регіонах відключені реєстри, ці землі випали з пріоритетних областей для купівлі-продажу. На сьогодні лідерами продажу земельних ділянок є Вінницька, Львівська, Хмельницька, Тернопільська та Сумська області.

Одним із позитивів відкриття першого етапу ринку землі, який виділяє Мінагрополітики, є те, що ринок землі стимулював розвиток садівництва в Україні:

«До початку земельної реформи в середньому на рік реєструвалося до 1 тис. га нових садів. За цей рік (тобто 2023) вже зареєстровано 2,5 тис. га», – кажуть у Мінагро.

З початком земельної реформи фермери почали частіше і більше вкладатися в багаторічні насадження (наприклад, сади). Так як оренда є обмежена у часі, то люди ризикували вкладати у такі довгострокові проєкти. Наразі з землею у власності українці можуть відчувати себе більш безпечно.

Як ринок землі вплинув на концентрацію земель*

Автори вже згаданого звіту виявили певні тенденції до концентрації землі серед фізичних і юридичних осіб у перший рік після запуску ринку землі. Проте упродовж 2023 року фіксували процеси деконцентрації землі, тобто зменшення земельного банку, в основному серед фізичних осіб, але також і у деяких підприємств. Це може бути пов’язано зі складним економічним становищем, у якому опинилися фермери через повномасштабне вторгнення росії на територію України.

Джерело: https://apd-ukraine.de/images/2023/BVVG/Sales_market/sales_market_ukr_fin_cor.pdf

Варто відзначити, що хоч і концентрація земель у власності є не такою масштабною (фізичні особи – 20 га, підпримства – понад 100 га), більш популярним серед великих агрохолдингів є оренда с/г земель, на яку не поширювалася дія мораторію. І у даному випадку, концентрація земель вимірюється не у 20 га або більше 100 га, а у десятках, а то й сотнях тисяч га. Окрім цього, однією із найпроблемніших форм концентрації земель може бути саме концентрація значного відсотка земель в одних руках у межах однієї громади.  Це може становити ризик для економічної конкуренції, доступу малих і середніх фермерських господарств до землі, а також забезпечення екологічної та соціальної складової на рівні громади. Це також важливо у контексті відкриття другого етапу відкриття ринку землі.

Яка позиція фермерів та влади щодо відкриття другого етапу?

Загалом, як державна влада, так і більшість бізнес-асоціацій та великих компаній були і є прихильниками подальшого відкриття ринку землі, аргументуючи тим, що немає обґрунтованих підстав відтерміновувати початок другого етапу. Навпаки наступний крок покаже світу та міжнародним партнерам, що Україна не зупиняється у реформах та відкрита до інвестицій.

Водночас представники малого і середнього фермерства виступали за відтермінування другого етапу ринку землі. На їх думку, це ще більше обмежить доступ малих і середніх фермерів до землі, які зараз ведуть діяльність у межах виживання, адже великі агрохолдинги мають набагато більше фінансових та людських ресурсів.

Зокрема, у межах Міжнародного форуму для захисту прав селян «Малі виробники на сторожі продовольчої безпеки: Декларація ООН про права селян та інших людей, які працюють у сільській місцевості» Асоціація фермерів і приватних землевласників України (АФЗУ) разом з Українською мережею сільського розвитку видали Резолюцію, де закликали відтермінувати другий етап на час воєнного стану та п’яти післявоєнних років. У ній також наголошували, що необхідно негайно припинити надконцентрацію сільськогосподарських земель в руках окремих осіб та зацікавлених груп на правах приватної власності, а також протидіяти захопленню земель (Land Grabbing).

Також представники Всеукраїнської аграрної ради (ВАР) запустили електронну петицію «Захистити українське село – відкласти до закінчення війни збільшення максимальної площі с/г землі “в одних руках” зі 100 до 10000 гектарів», яка зібрала понад 25 тис підписів. Президент України дав відповідь і перенаправив її до Прем’єр-міністра України із пропозицією всебічно опрацювати порушені в електронній петиції питання, урахувавши, серед іншого, можливі ризики для продовольчої безпеки, та вжити необхідних заходів реагування.

Станом на січень 2024 року, другий етап ринку землі розпочався. У межах нього відкривають доступ до ринку для юридичних осіб, які створені і зареєстровані за законодавством України, учасниками (акціонерами, членами) яких є лише громадяни України та/або держава, та/або територіальні громади. А площа землі, якою можна володіти, збільшується у 100 разів – до 10 тис. га.

Чи врахувала національна влада думку малих фермерів у питанні ринку й доступу до землі, будемо слідкувати. Водночас, ми звертаємо увагу, що наразі є величезна потреба у цілеспрямованій державній підтримці мікро- та малих товаровиробників у сільській місцевості, зокрема фермерських господарств. Подальша земельна реформа має сприяти розвитку сільських територій та малих аграрних підприємств (насамперед, фермерських господарств), підвищенню капіталізації землі та бізнесу, зайнятості сільського населення, раціональному і ефективному використанню земель з дотриманням екологічних і соціальних вимог.

Також звертаємо увагу, що Екодія разом з ініціативою Land Matrix відслідковує концентрацію великих масивів сільськогосподарських земель під контролем приватних компаній. Це здійснюється внаслідок придбань чи поглинань інших компаній, що негативно впливає на якість ґрунтів, забруднює повітря, наземні та підземні води через значну інтенсифікацію сільського господарства.

* Процеси концентрації земель автори аналізувати з двома наборами даних, опублікованими ДГК, які містять усіх фізичних осіб-землевласників із понад 20 га сільськогосподарських угідь та всіх юридичних осіб із понад 100 га.